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广州楼市这场自东向西的别慌板块轮动,已经蔓延至海珠!懂今
无论是年海多次反价的业主 、屡创新高的买入成交还是低调售罄的新盘 ,都在助长海珠楼市的逻辑疯狂。
追涨怕站岗 ,别慌澳门彩开奖结果是什么观望怕踏空,懂今想入手海珠的年海买家 ,如今进退两难 。买入
海珠还能不能买?答案是逻辑可以 !但关键是别慌弄清楚 :各大板块应该如何挑选 ?哪里已经出现风险预警 ?哪里还有机会捡漏?永远没有买不过的房子 ,只有卖不过的懂今价格。
01.
“旧改”提速名企抢滩
稀释热度or抱团抬市 ?
海珠在广州楼市的年海地位,一直是买入比上不足比下有余。论规划热度,逻辑比不上荔湾;论学位质量 ,比不上越秀;跟宇宙中心天河相比,更是完败。但相比房价破6的番禺和破5的黄埔,海珠作为中心城区,无论是地段交通还是生活配套,现阶段都是2024澳门天天六开彩开奖结果妥妥“吊打”,倒逼之下,补涨是必然。
而支撑起海珠这轮行情,“旧改”提速功不可没。
据不完全统计,目前海珠共有旧改项目约17个,集中在赤岗、新港西、南洲和工业大道等地段条件优秀的板块 ,而且从去年开始,多个“老大难”的旧改村都取得了实质性的进展,目前17个项目中已有15个已确认或在洽谈合作房企,保利、合生等行业大佬都在多个项目上“插旗”。
海珠楼市之所以低调,根本原因是在2020年之前,连续多年几乎没有新盘入市 。无市导致无价 ,而不是涨不起来。截至2月底,海珠的澳门正版资料大全完整版一手库存也只有17.96万平 ,仅高于越秀和天河,位列全市倒数第3。
▲广州11区最新库存情况
而从成交来看 ,根据广州中原研究发展部统计 ,2月份海珠二手房网签1474套 ,超越天河成为全市TOP1,第2名是与其接壤的番禺。其中海珠西板块持续活跃 ,1月份成交在整个海珠占比近4成。
一手库存处于低位,二手交投持续升温,在这种情况下,即将到来的“旧改”供货潮,不仅不会稀释海珠楼市的热度,还可能抱团刷一波存在感 ,拉高与其他区域抢客的竞争力,带动房价再上新台阶。
再看看土拍市场。自2016年以来,海珠仅出让6宗涉宅地 ,总建筑面积98.63万㎡ 。体量看起来平平无奇,但在这6宗地块中,高达3宗名列广州“地王榜”TOP5,光是楼面价就全部破5万/平 ,可以说是目前广州高价地密度最高的区域。
综上所述,未来海珠房价 ,低不了。但步子迈得太大 ,利好容易提前透支。目前海珠热门板块的二手房业主 ,心态确实有点飘;与此同时,部分以前卖不动的“老破小” ,也在趁机寻找“接盘侠”。市场鱼龙混杂,更需要理性选择。
02.
海珠西二手红盘过热
抢一手避免资产“错配”
市场越疯狂,二手越容易踩雷 ,相比之下 ,选择一手更保险 。与其寄希望于运气爆棚,在二手市场遇到合适房源和靠谱业主,价格透明且品质标准化的一手房,更让人省心,未来升值空间也更大。
二手方面,以海珠西为例 ,长期作为板块“房价担当”的光大花园 ,今年多次击穿天花板。从贝壳买房的数据来看,小区1月份成交的1套15年楼龄的两房 ,总价高达458万,均价已经去到6.2万/平 。
而根据中原地产透露 ,近期小区最高成交单价已经破8万/平,而且是167平的五房大户型 ,总价去到1336万 。而这个价格目前在海珠,其实还买得起一手,一二手倒挂 ,导致一手房遭到“抢购”。
目前海珠一手房的价格,从6-12万/平不等 ,除了项目定位的区别外 ,江景资源也是影响价格的关键因素。去年海珠最火的两个全新盘 ,分别是时代大家和中海观澜府,其中,中海观澜府相对亲民,此前北向不望江单位可以低至6字头,而时代大家定位偏高端,户型192平起,同样是平层,最贵要去到12万/平,而且看房需验资500万。
当然,一手房虽然单价低 ,但户型最小也要90平三房起跳,所以尽管优先买一手房没错,但按这种思路选房 ,前提是你有550万以上的预算。
而在满足这个条件的情况下 ,一手房也不能盲买,最简单的原则就是:不要在高端盘买太小的户型 ,也不要在刚需盘买太大的户型,容易导致“错配” 。前者花大钱却达不到改善的目的 ,后者未来总价没优势,转手难度大 。
如果没有550万以上的预算 ,又对生活配套等要求高,那板块内的二手两房 ,避开过热的网红小区,还可以再淘淘 ,比如保利花园和第三金碧花园等大型小区 ,虽然楼龄也都超过15年 ,但小区环境舒适,目前电梯房还在4字头,300万出头可以买两房 。
03.
琶洲接棒珠江新城?
周边辐射板块还能上车
如果预算在300万以下 ,现阶段大可不必挤着去给海珠西“抬轿” ,往东走 ,关注回琶洲辐射的赤岗-客村-鹭江沿线 ,目前还能买到性价比不错的电梯房 。
首先,上述的海珠17个旧改项目中 ,有3个在新港西板块,4个在赤岗板块,未来能享受新货入市带动的利好,与此同时,从今年开始,琶洲写字楼将进入供应大年 ,2021广州写字楼新增供应 ,就有7成在琶洲,而随着电商总部的陆续进驻,居住需求也将逐步释放。
宅地稀缺的琶洲 ,目前一二手选择性和性价比都不高,而往赤岗-客村-鹭江一带走 ,则还有得挑。但该片区普遍楼龄长 ,老破小集中,对这类物业还是要慎重,特别要警惕那种二次装修新净的“炒家房” ,买二手房不是买装修 ,尤其是廉价的INS风简装,水很深。
相对值得买入的小区,比如步行可到客村地铁站的鸿运花园 ,虽然楼龄超过20年,但有小区,交通和配套成熟,去珠江新城和琶洲都在20分钟内 ,目前电梯房4万出头,总价不到250万可以买小两房 。另外 ,像广州大道南的金穗雅园 ,楼龄相对较新,目前电梯两房也在300万左右。
需要注意的是 ,预算有限的首次置业者,想买入海珠 ,千万不要贪便宜买楼梯楼 ,情愿牺牲面积,也要买楼龄相对新的电梯房 ,否则现阶段很容易接盘,买到以后脱不了手的“垃圾盘”。
总的来说,不用因为近期海珠楼市疯狂就过分焦虑,相对来说,海珠还是中心区中最丰俭由人的板块 。不要扎堆抢热盘,根据自身需求 ,有所取舍 ,守住底线 ,还是能有上车机会 。
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