2021年，新盘广州楼市
，中心想低调 ，区过但实力不允许。半解

　　经过2020年内外买家的渴还疯狂“扫货”，开年以来 ，抬市澳门2024历史开奖记录广州各大热门板块都出现新盘“断档”的该不该局面 ，即使大部分房企加快了入市节奏和推货频率，新盘仍降不了火 ，中心甚至在房贷收紧下，区过出现全款抢房 。半解

　　广州中原研究发展部统计显示，渴还截至2月末
，抬市全市库存量为872万平，该不该去化周期仅为6.7个月，新盘再次“探底” ，而11区中 ，天河库存3.1个月
，黄埔3.5个月，表现为严重不足
，相比之下，南沙、增城新货节奏更快，澳门最准一肖一码一码库存周期有所回升
。

　　根据网易房产不完全统计  ，踏进楼市3月“小阳春”
，广州预计有57个新盘即将在今年陆续进场，值得注意的是 ，中心六区“破天荒”贡献了29盘，罕见超越外围五区 ，其中荔湾和海珠更是各占7盘强势领跑
。

　　为什么老城区突然发力？主要原因是 ，市场行情走俏，买家对房价接受度被不断抬高，黄埔番禺纷纷“破6”，不断缩小与老城区的价差，促使买家回流意向高涨，市场形成需求沉淀
，加上近年老城区多个板块土地集中释放 ，房企手中有弹药，2021年老城区供需两旺基本已是板上钉钉的事。

　　在这种背景下，老城区的房价在2021年恐怕很难低调 。比如天河金融城的臻溋·名铸，目前吹风价达到20万/平；而广州城投此前拿下的王中王心水王中王资料软件越秀南地块，以6.45万/平楼面价破了广州纪录 ，可能在今年面市，预计售价也要15万/平起跳。

　　01.

　　旧改当道：

　　明星盘扎堆报价三连跳选筹要看确定性

　　从个盘来看 ，2021年，荔湾、海珠和番禺都有多个旧改大盘蓄势待发 ，其中不乏“巨无霸”珠光沥滘项目、前身为3年前广信资产包的万科金域曦府、以及由保利东郡
、保利东郡PRO、保利和光晨樾Ⅱ期以及保利堂悦组成的保利广钢城大IP ，明星项目拉满生命值，可以说，基本提前预定了今年各自板块的网红“C位” 。

　　而从价格来看 ，老城区多个热门盘“未售先火” ，以万科金域曦府为例，去年刚开放时对外报出的4.5-5万/平的吹风价 ，如今还没等来首次开盘，销售口径已经升至5-5.5万/平，甚至传言有可能破6字头，半年不到实现“三连跳”
 。

　　据了解，目前万科金域曦府收筹量已达1700个，但预计开盘还要等到5-6月份
，而首次开盘的还是位置较差的靠马路楼栋，面对目前广州楼市调控收紧的风向和房价明显的上扬趋势 ，买家们真的等得起吗 ？

　　反观经过多年开发，已经形成居住氛围的广钢新城，目前买入则更具确定性。作为广钢的超级“大地主”，目前保利广钢城下4个项目，产品覆盖了82-178平平层复式三四房 ，照顾到不同类型的买家，其中保利和光晨樾Ⅱ期目前5.5-5.8万/平，保利东郡5.7-5.9万/平
，保利东郡Pro5.9-6.2万/平，保利堂悦6.5-7万/平。

　　除了荔湾 ，在旧改赛道上 ，2021年海珠创新湾板块也将有多个新盘加入厮杀 ，而往外围看，番禺的“旧改大户”星河湾，手握小罗村、塘步东和南村三村旧改，有望在今年亮相，对解渴番禺一手供应注入新血，但以星河湾爱做豪宅的品牌调性
，这波供应可能没办法稳住房价，反而会带来一波抬升。

　　02.

　　老树开花：

　　老盘“加塞”新货产权大幅缩水卖得起价？

　　有意思的是，不仅全新盘开足马力，老城区部分多年没动静的地块也突然冒出新货 ，赶在这波“牛市”收割行情白送的红利，有的盘甚至是修改规划也要在原有小区“加塞”楼栋，可以说是很拼了。

　　临近地铁8号线宝岗大道站的珠江金瑶台，2004年拿地，后来由于拆迁补偿问题耽搁了工程，直至近年才彻底解决并开始施工
，只有1栋单体楼，目前已是准现楼 ，但预计要7-8月才开售 ，户型以三房为主，吹风价5万/平以上
，产权缩水17年 。

　　而距离珠江·金瑶台不远的时代润南，则是老盘润南花园的2期，距离江泰路地铁站400米 ，只有2栋楼 ，产权缩水20年，目前吹风价8万/平 ，而且都是143平以上大户型，总价千万以上跑不掉 。

　　趁着去年同板块的万科城市之光刷屏 ，大沙地板块的君和名城也于近日开放2期住宅珺合府，距离君和名城首次开盘过去7年 
，当初的售价仅为1字头 ，如今2期吹风价也去到5万/平起，7年涨了接近2倍
，但由于有89平小三房，对去年抢不到万科城市之光的买家而言
，是新机会。

　　此外，番禺华南板块的锦绣香江和番禺广场板块的金海岸花园，都是20年老盘
，去年也纷纷动工加建“新组团”
。其中锦绣香江还因为改动规划挪用绿地，引发业主维权
，但与此同时，加推利好也带动小区二手报价冲破5字头，而金海岸花园新货的吹风价，也去到4.6万/平 。

　　03.

　　郊区开挂：

　　南沙进入横沥时代 增城掉队后迎退货潮

　　外围五区 ，2021年预计有28盘上架，其中南沙10盘和增城9盘占绝对优势，而这两区也是去年远郊话题性最高的区域，只不过南沙被讨论是因为火爆，增城被讨论是因为凉凉。

　　具体到南沙 ，前两年凭一己之力把南沙房价送上新台阶的灵山岛尖，如今除绿城晓风印月和越秀明珠天悦江湾有货外 ，其他不是清盘就是只剩大户型，而进入2021年 ，南沙的“房价担当”即将正式交棒给横沥岛。

　　横沥岛尖的旭辉曜玥湾 、葛洲坝·南沙金融半岛 、深业和美的各自的项目，都即将在今年开跑。目前整个横沥岛已出让4块住宅用地，最贵的楼面地价是深业去到1.9万/平，葛洲坝最便宜，楼面价只要8千多/平 ，而楼面价1.2万/平的旭辉，将是板块首个开盘的项目，预计首波售价4万/平左右 。

　　对比来看，旭辉曜玥湾资质最优，北向望江，是横沥岛尖唯二两块住宅地之一，另一宗南向望江地块还没出让 。而此前拿地最低的葛洲坝疑似“捂盘”，销售中心建好但不对外开放，似乎在等旭辉“抬市”。

　　而近两年“阴跌”的增城，曾经的房价标杆从直逼4万跌到2字头
，2021年供应仍在持续释放
。其中新塘TOD板块企稳3字头  ，今年还将迎来华润项目加入角逐。随着黄埔和东莞两端限购同时收紧，夹在中间的增城能否绝处逢生，承接需求外溢 ，在2021年值得期待
。

　　04.

　　户型趋小：

　　两房仍在补货 80平小三房成刚需盘标配

　　产品方面 
，尽管在二胎放开后，近年来买家在同等面积下越来越追求“房多”，但从今年的新货来看，面对高昂的单价 ，小两房仍然在开发商的户型配置之中 。像荔湾的珠江金悦 、南沙的葛洲坝金融半岛都规划有60平出头两房
，而这种项目
 ，一般都是在贵的板块
，降低买家门槛。

　　与此同时 
，80平以下小三房现在也是“见怪不怪” ，甚至有的项目在这个面积段还能做到两卫。天河城投珠江·天河壹品
，70平就做到三房，广钢的保利和光晨樾Ⅱ期，82平也做了三房。

　　相对来说
，控制住总价的两房 ，更适合预算有限又想盘活手里资金的投资客，而刚需自住，还是更应该踮起脚尖
，优先考虑小三房
 ，无论是功能性的满足还是未来升值能力，都更有机会“跑赢”。

　　结论：

　　总的来说
，在东部偏离理性疯涨之后，今年西部可能迎来补涨机会，而随着市区和近郊“价差”无限缩小 ，回归市区置业可能成为2021年潮流，因此，建议买家在今年的新盘中 ，重点留意中心区西部的优质物业 ，不要留在过热板块盲目“追高”，择机在潜力板块补涨前买入
。

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