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建发房产这几年有多猛 ,追规不需要多加赘述 。模舍名执
一边是利润民企日常经营资金都难以为继,不得不让出赛道;一边是房产在中国500强排第11强的母公司——厦门国企建发股份给予加倍宠爱 ,建发房产一路揣着资金跑马圈地 ,业排在2022年时站上了行业第十 ,追规资料大全免费资料在2023年时 ,模舍名执进一步来到了行业第八。利润
一线城市广州的房产地方国企越秀地产,都没它秀。业排
这背后,追规除了要有钱 ,模舍名执还需要舍得让利 。利润归根结底 ,房产都是业排规模支配的倒逼行为 。
在业绩会上,建发房产的2024澳门码开奖结果管理层也不掩饰对排名的执念 :要稳定集团在行业中的排名 ,就算不进,但也绝不能退后 。
1 、
“垫底”的利润率
上一次那么清晰说出排名目标的,是2022年时的绿城中国 。但绿城说得更低调些 :动态守住行业TOP10。
这两家企业为了追求排名,确实有一些相同的操作 。
绿城中国2023年的综合毛利率是13.0% ,同比下降了4.3个百分点。
而建发国际的综合毛利率是11.1% ,同比也降了4.2个百分点 。
这个毛利率水平在行业中处于一个什么位置呢,我们拿几个已经发财报的房企对比一下 。
2023年,同为地方龙头国企的2024澳门今晚开奖结果56期越秀地产,综合毛利率为15.3% 。
央企华润置地综合毛利率为25.2% ,招商蛇口为15.89% 。混合制的金地集团,单单房地产业务结算毛利率 ,仍还有16.16%。民企龙湖集团综合毛利率16.9% 。
不论放在哪个类型的企业赛道去比 ,建发国际都处于“垫底”位置。
2、
为保地位不计成本拿地
其实这两年,由于市场显著下行 ,行业毛利下滑是普遍现象 。但低于平均值,必然还有个体因素。
建发国际的一个关键影响点,就在于它还在高溢价率 、大手笔拿地 。
这边需要插播一个点,建发国际是建发房产的上市平台,建发房产并不是把所有资产都装进来了。
有不少时候,是建发房产/股份先把地拿了,过了几个月 ,再装入到建发国际平台里 。
比如2023年7月13日,厦门建垚悦联合上海联泓,以13.37亿元竞得上海浦东新区曹路基地15-01地块(厦门建垚悦是建发房产子公司 ,上海联泓背后是厦门联发,是建发股份的子公司) 。
后来9月26日,建发国际发布公告,旗下两个全资子公司将合伙收购建垚悦,对价6.99亿元(为股东贷款 ,包含本金及利息) ,建发国际也由此获得浦东地块50%权益 。
按一半股权计算 ,拿地时建垚悦掏的资金是6.685亿元,按间隔75天粗略计算,利息0.305亿元,建发房产的年化收益率有22.2%。
这里面你可以说建发房产“高利贷”,但从另一方面 ,建发国际也避开了集中使用资金的情况 ,可以等资金充足了再择时机把地块装进来 。
包括在舆情方面,还可以在一些机构测算企业拿地数额的时候 ,撇撇手:“不不不不是我们 ,是集团拿的,我们不知情,我们没有那么激进 。”
所以我们且不论建发房产/股份用的什么马甲在拿地,先把它2023年整的拿地风格盘一下 ,了解一下它的拿地喜好 。(毕竟后续大部分都会装入建发国际 ,其实也就约等于了建发国际的拿地额。
《中指研究院》统计的2023年全年,房企权益拿地金额排名 ,建发房产以738亿元排名行业第四 。前三是保利、中海、华润。
按全年权益销售额1379.6亿元算,权益投销比达到了53.5% 。
这里不完全统计几宗40%以上溢价率的地块:
4月 ,建发首入浙江丽水 ,9.73亿元拿下中心城区一宗商住地,溢价率41%。
6月,建发首入福建晋江,在经历了204轮竞拍后 ,建发以4.7亿元触顶竞配建竞得陈埭镇晋东新区地块 ,溢价率47.78%;浙江台州市椒江区葭沚街道地块,157轮竞价 ,最后建发以总价约9.64亿元竞得 ,溢价率49%。
7月,福建晋江池店中片区P2023-5号地块,201轮竞价,最后建发以4.6亿元+配建4900平方米竞得,溢价率48.86%;佛山大沥河西商住地块,建发超26亿斩获 ,溢价率超51.24% 。
此外 ,《每经》统计过 ,在成都 、合肥、北京等多个热门城市 ,建发所拿地块均是触顶竞价所得。
有地产自媒体人一针见血指出 :建发想要保住目前的行业地位,就只有每年保持住相对体量的土地拓展 ,才能支撑住目前的规模 。
3 、
加仓三四线城市加剧风险
坦白说 ,建发房产重金求得的地块,确实地段好。据壹线君了解,它在北京的几个项目,相对去化速度也快 。
只是这样高的面粉价格 ,利润空间,就确实自我压缩了 。
另外 ,这样不计成本拿地的另一个风险是 :上述好多高溢价拿地的城市,都是三四线城市。
有开发商人士和《界面》提过 :在三四线城市 ,只要建发房产想要竞获的地块 ,其它开发商都得败阵而归 ,因为建发在这些地块上的成本授权要高的多 。
在数据上,截至2023年底,建发国际集团持作销售物业145.6亿元 ,已较上一年度的77.93亿元增加67.67亿元。
新增投资的三四线城市货值 ,下一步的去化效果如何,嗯 ,打个问号。
本文来源:网易房产 责任编辑 : 陈伊颖_NB12797